Банкротство с ипотекой: этапы и нюансы

О чем речь? Банкротство с ипотекой встречается все чаще. Если у заемщика есть признаки неплатежеспособности, он может рассматривать судебную процедуру. Ипотечная квартира остается залоговым имуществом, поэтому риск продажи сохраняется, но с 2024 года для единственного жилья появились дополнительные механизмы защиты.

На что обратить внимание? Возможные варианты — реструктуризация, мировое соглашение, отдельное соглашение с ипотечным банком, погашение требований залогового кредитора третьим лицом или продажа жилья до банкротства по согласованному сценарию. Универсальной гарантии сохранения квартиры нет.

Что такое банкротство

Для объективного изучения вопроса по банкротству с ипотекой следует разобраться с терминологией. Основные понятия раскрыты в ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)». В законе под банкротством частного лица понимается его неспособность погасить задолженность перед кредиторами и внести обязательные платежи. В рамках такой процедуры происходит списание долга, если заемщик не может его выплачивать.

Для обязанности подать заявление важны порог 500 000 руб., просрочка и невозможность рассчитаться со всеми кредиторами. Добровольно обратиться в суд можно и при меньшей сумме, если есть признаки неплатежеспособности. Подача заявления возможна при просроченных выплатах по ипотеке и другим обязательствам, включая займы, коммунальные и налоговые долги.

После введения реализации имущества должник не сможет свободно распоряжаться активами. Единственное жилье защищено, если оно не является предметом ипотеки. По залоговой квартире действует особый порядок: выручка распределяется с учетом прав ипотечного банка, судебных расходов и правил Закона № 127-ФЗ.

После процедуры банкротства погашается ипотека физического лица должника, а также все пени и штрафы.

Считается, что можно провести такую процедуру по отдельной части непогашенных кредитных обязательств. В действительности, человек, который четко соблюдает график ипотечных платежей, но имеет другие просроченные кредиты, не сможет избавиться через банкротство только от проблемного долга. Данная процедура затрагивает все кредитные обязательства, даже те, которые четко исполняются.

Что происходит с ипотекой при банкротстве

Следует отметить особую строгость закона в вопросах списания задолженности при банкротстве с ипотекой. Жилплощадь должника включается в состав конкурсной массы и продается на торгах. Полученные таким образом деньги направляются в счет погашения задолженности кредитору. Исключение из этой нормы распространяется только на единственное жилье (если оно не является предметом залога). 

Таким образом, после банкротства жилплощадь, купленная в ипотеку, не остается за покупателем, и ее выставят на торги. Это связано с тем, что ипотечное кредитование является разновидностью залога.

Отчуждение ипотечного жилья остается одним из возможных последствий банкротства. После поправок 2024 года исправное внесение платежей и готовность урегулировать ипотеку могут помочь сохранить единственное жилье, но решение зависит от условий дела и позиции залогового кредитора. 

Средства от продажи залогового имущества распределяются по специальным правилам Закона № 127-ФЗ. Значительная часть идет залоговому кредитору, часть может направляться на расходы по делу и требования других очередей. Если требования ипотечного банка не закрыты полностью, остаток долга учитывается в процедуре по общим правилам. 

При этом ипотечный банк попадает в перечень третьей очереди кредиторов. Получается, что финансовая организация, выдавшая ипотеку, может не вернуть всю сумму, а заемщик в любом случае потеряет залоговую недвижимость (даже при отсутствии другого жилья).

Следует учитывать, что банкрот получает первоочередное выкупное право. Таким образом, если он может где-то одолжить средства, то выкупит свое ипотечное жилье за сумму, которая будет ниже рыночной. Деньги, вырученные на торгах, направляются на погашение задолженности. Кроме того, нередки случаи, когда заемщику после банкротства вновь дали ипотеку.

Как сохранить ипотечную квартиру при банкротстве

В каких случаях при банкротстве с ипотекой не заберут квартиру? Чтобы не потерять заложенное жилье, можно воспользоваться следующими методами:

• Реструктуризация задолженности.

Данная процедура при банкротстве не предполагает выделение конкурсной массы, продажу ипотечного жилья и списание долгов. Вместо всего разрабатывается план выплаты непогашенного кредита на период до 3-х лет на особых условиях. Этот документ утверждается в судебном порядке при условии, что заемщик имеет возможность для внесения предусмотренных платежей, и их размер выглядит посильным для него.

• Мировое соглашение.

При его заключении производство по ипотечному банкротству останавливается. При этом прекращается реализация плана по реструктуризации задолженности и отсрочка на удовлетворение кредиторских требований. Заемщик начинает погашать обязательства перед кредиторами, но при невыполнении положений мирового соглашения его признают банкротом, что повлечет за собой продажу имущества на аукционе.

• Погашение ипотеки до процедуры или за счет третьего лица.

В этой ситуации квартира может перестать быть залоговым имуществом или ипотечное требование будет урегулировано в рамках дела. Но погашение за счет нового кредита или платежи в пользу одного кредитора перед банкротством нужно оценивать осторожно: управляющий и кредиторы могут проверять такие действия на добросовестность.

Из вышесказанного следует, что вопрос о сохранении ипотечной квартиры нужно решать до активной фазы реализации имущества. Заемщику стоит обратиться в банк с запросом на отсрочку, реструктуризацию или отдельное соглашение в деле о банкротстве. Важно собрать документы, подтверждающие доходы, причины просрочки, состав семьи и статус жилья как единственного.

Этапы банкротства с ипотекой

Проанализировав все стадии банкротства, проще сориентироваться, стоит ли начинать эту процедуру. Это можно сделать своими силами или же обратиться за профессиональной правовой помощью. При любых раскладах поддержка юристов не будет лишней.