Банкротство с ипотекой: этапы и нюансы

О чем речь? Банкротство с ипотекой встречается все чаще. Если просрочка платежей больше трех месяцев, а сумма долга превышает 500 тысяч рублей, можно прибегнуть к этой процедуре. Однако сохранить квартиру не получится, даже если это единственное жилье.

На что обратить внимание? Есть несколько выходов из ситуации: мировое соглашение, реструктуризация долга и закрытие ипотеки до процедуры банкротства. Большие надежды возлагаются на поправки к закону об ипотечном кредитовании. Если их примут, можно будет банкротиться, не включая единственное ипотечное жилье в конкурсную массу.

Что такое банкротство

Для объективного изучения вопроса по банкротству с ипотекой следует разобраться с терминологией. Основные понятия раскрыты в ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)». В законе под банкротством частного лица понимается его неспособность погасить задолженность перед кредиторами и внести обязательные платежи. В рамках такой процедуры происходит списание долга, если заемщик не может его выплачивать.

Предусмотрено два основных критерия для инициации банкротства: размер долга не может быть меньше 500 000 руб., а требования кредиторов не выполняются на протяжении трех месяцев, начиная с дня планируемого погашения по договору. Подача заявления о банкротстве может осуществляться при просроченных выплатах по ипотечным и другим кредитным обязательствам, включая займы, коммунальные и фискальные задолженности.

После реализации процедуры банкротства должник не сможет сохранить недвижимое и другое имущество, кроме жилья, являющегося единственным (если оно не находится в залоге). Такая собственность включается в конкурсную массу и продается на аукционе. Из вырученных средств в первую очередь покрывается задолженность перед банком, который является залоговым кредитором. Оставшиеся деньги направляются на вознаграждение конкурсному управляющему, оплату судебных и других издержек.

После процедуры банкротства погашается ипотека физического лица должника, а также все пени и штрафы.

Считается, что можно провести такую процедуру по отдельной части непогашенных кредитных обязательств. В действительности, человек, который четко соблюдает график ипотечных платежей, но имеет другие просроченные кредиты, не сможет избавиться через банкротство только от проблемного долга. Данная процедура затрагивает все кредитные обязательства, даже те, которые четко исполняются.

Что происходит с ипотекой при банкротстве

Следует отметить особую строгость закона в вопросах списания задолженности при банкротстве с ипотекой. Жилплощадь должника включается в состав конкурсной массы и продается на торгах. Полученные таким образом деньги направляются в счет погашения задолженности кредитору. Исключение из этой нормы распространяется только на единственное жилье (если оно не является предметом залога). 

Таким образом, после банкротства жилплощадь, купленная в ипотеку, не остается за покупателем, и ее выставят на торги. Это связано с тем, что ипотечное кредитование является разновидностью залога.

Отчуждение ипотечного жилья, которое является залоговым, выступает одним из последствий банкротства. Эта мера применяется даже в том случае, когда заемщик регулярно вносит платежи по ипотеке. 

80 % средств, полученных путем продажи залогового имущества, будет передано банку-залогодержателю. Остальные 20 % будут использованы для покрытия долгов перед остальными кредиторами. В случае, если требования банка, предоставившего ипотеку, не будут полностью удовлетворены при банкротстве, он вправе претендовать на часть средств с реализации иного имущества должника. 

При этом ипотечный банк попадает в перечень третьей очереди кредиторов. Получается, что финансовая организация, выдавшая ипотеку, может не вернуть всю сумму, а заемщик в любом случае потеряет залоговую недвижимость (даже при отсутствии другого жилья).

Следует учитывать, что банкрот получает первоочередное выкупное право. Таким образом, если он может где-то одолжить средства, то выкупит свое ипотечное жилье за сумму, которая будет ниже рыночной. Деньги, вырученные на торгах, направляются на погашение задолженности. Кроме того, нередки случаи, когда заемщику после банкротства вновь дали ипотеку.

Как сохранить ипотечную квартиру при банкротстве

В каких случаях при банкротстве с ипотекой не заберут квартиру? Чтобы не потерять заложенное жилье, можно воспользоваться следующими методами:

• Реструктуризация задолженности.

Данная процедура при банкротстве не предполагает выделение конкурсной массы, продажу ипотечного жилья и списание долгов. Вместо всего разрабатывается план выплаты непогашенного кредита на период до 3-х лет на особых условиях. Этот документ утверждается в судебном порядке при условии, что заемщик имеет возможность для внесения предусмотренных платежей, и их размер выглядит посильным для него.

• Мировое соглашение.

При его заключении производство по ипотечному банкротству останавливается. При этом прекращается реализация плана по реструктуризации задолженности и отсрочка на удовлетворение кредиторских требований. Заемщик начинает погашать обязательства перед кредиторами, но при невыполнении положений мирового соглашения его признают банкротом, что повлечет за собой продажу имущества на аукционе.

• Иногда заемщики перед началом процедуры банкротства берут потребительский кредит для погашения ипотечного займа.

В этой ситуации квартира перестанет быть залоговым имуществом. В будущем, если долги станут слишком высокими, заемщик вправе обратиться в суд с заявлением о банкротстве. Жилая недвижимость получит статус единственного жилья (если у должника нет другой жилплощади) и не будет включена в конкурсную массу. Оставшаяся задолженность списывается без обязательной продажи жилья. Данный вариант имеет место, когда по ипотеке остается внести всего несколько платежей.

Из вышесказанного следует, что избежать потери квартиры, которая находится в ипотеке, можно лишь в случае исключения процедуры банкротства из потенциальных вариантов развития событий. Заемщику следует обратиться в банк с запросом на отсрочку выплат или реструктуризацию долга. При этом важно собрать как можно больше необходимых документов, подтверждающих, что он не является злостным неплательщиком, а столкнулся с непреодолимыми обстоятельствами (увольнение с работы, серьезное заболевание и др.).

Этапы банкротства с ипотекой

Проанализировав все стадии банкротства, проще сориентироваться, стоит ли начинать эту процедуру. Это можно сделать своими силами или же обратиться за профессиональной правовой помощью. При любых раскладах поддержка юристов не будет лишней.