Эскроу-счета при банкротстве: куда уйдут деньги

О чем речь? Эскроу-счета при банкротстве застройщика позволяют дольщикам вернуть вложенные средства. Также вкладчики застрахованы и на случай финансового краха банка, но выплаты будут не выше установленного лимита.

На что обратить внимание? Если же в процессе строительства обанкротился вкладчик, то застройщик также получит свои деньги в полном объеме – конкурсный управляющий не имеет права распоряжаться средствами на эскроу-счетах должника.

Суть эскроу-счета

Несмотря на наличие юридической и государственной защиты, случаи банкротства застройщиков в сфере долевого участия в строительстве продолжают иметь место. В этой ситуации договоры эскроу зарекомендовали себя как один из наиболее эффективных инструментов для снижения рисков для дольщиков.

Такие договоры действуют не только в нашей стране. Аналогичные механизмы также применяются в США, где эскроу-счета используются не только при приобретении недвижимости, но и для покупки предметов роскоши, таких как яхты и произведения искусства.

Суть механизма эскроу заключается в привлечении третьей стороны – банка, который открывает эскроу-счета. Это учреждение принимает средства от покупателя и выплачивает их стороне, обязанной выполнить условия договора, только после осуществления всех обязательств. Данный вид счетов также известен как счет условного депонирования, что подчеркивает его функцию в обеспечении безопасности сделок.

Особенности счетов эскроу в рамках договоров долевого участия (ДДУ) включают несколько ключевых аспектов:

• Банк-контрагент. Средства вносятся в банк, который соответствует критериям, установленным Постановлением Правительства РФ от 18.06.2018 N 697 (часть 1 статьи 15.4 Закона N 214-ФЗ). Это гарантирует надежность и доверие к финансовой организации.
• Защита средств. Арест, списание и любые другие транзакции по счету, возникающие из обязательств дольщика или застройщика перед третьими лицами, не допускаются. Это защищает средства дольщиков от непредвиденных юридических рисков.
• Отсутствие процентов. На средства, размещенные на эскроу-счетах, проценты не начисляются, что подразумевает, что деньги остаются в замороженном состоянии до выполнения условий договора.
• Ограниченные права на распоряжение. Стороны, заключившие договор ДДУ, не имеют права распоряжаться средствами на счете, если иное не предусмотрено условиями самого документа. Это обеспечивает дополнительную защиту интересов сторон.

Перечисление средств бенефициару (застройщику) осуществляется только после предоставления разрешения на ввод дома в эксплуатацию.

Источник: Gorodenkoff / shutterstock.com

Таким образом, все участники сделки защищены от неблагоприятных последствий, связанных с выполнением обязательств. Однако, следует отметить, что полная защита эскроу-счетов при банкротстве отсутствует. Существуют ситуации, когда застройщик завершил строительство и готов передать объект в эксплуатацию, но в суд поступают иски от третьих лиц, чьи интересы были нарушены в результате застройки. Это может привести к задержкам в процессе передачи объекта и возникновению дополнительных рисков для дольщиков.

Порядок работы с эскроу-счетом

Процесс работы со счетом эскроу условно можно разделить на три ключевых этапа: открытие, пополнение и закрытие.