Как проверить квартиру на банкротство: обязательные шаги при покупке

Для чего? Проверить квартиру на банкротство, точнее, ее продавца – обязательный шаг при покупке. Не сделав этого, можно оказаться в неприятной ситуации, когда через некоторое время покупатель окажется и без денег, и без жилья, и с кучей судебных повесток. Особенно важно это, если есть явные признаки проблемной продажи.

Как проверять? Это целый комплекс действий, при которых нужно изучить документы самого продавца, на квартиру, узнать ее историю, наличие судебных решений, задолженностей и других финансовых обязательств владельца недвижимости. Все это можно сделать, используя специальные ресурсы.

Почему важно проверять квартиру на банкротство

С точки зрения юридических рисков, квартиру в новостройке купить проще, чем на вторичном рынке. Если вы не первый собственник, то не попасть в неприятности – задача со звездочкой. Мало изучить каждую трещинку на потолке и узнать все про соседей. Незнание правовых нюансов увеличивает риск внезапно попасть под суд – еще, возможно, и не сразу, а через пару лет. К тому же, можно остаться и без жилья, и без денег. Чтобы этого избежать, первое, что нужно сделать при покупке вторичного жилья, – проверить квартиру на банкротство.

Сделка с банкротом повлечет за собой множество неприятностей и потерь, поэтому разберем их детальнее.

Если у гражданина есть признаки неплатежеспособности, он сам, кредитор или уполномоченный орган может инициировать банкротство. Это специальная процедура, в которой имущество должника проверяется финансовым управляющим и при необходимости продается для расчетов с кредиторами.

С торгов уходит движимое и недвижимое имущество, за исключением единственного жилья. Если человек продал самостоятельно свою единственную квартиру, эта сделка оспариваться не будет. Однако могут возникнуть другие ситуации.

Допустим, у человека в собственности несколько объектов недвижимости. При этом на нем большая долговая нагрузка, с которой он не справляется. Он собирается подавать на банкротство, и чтобы не потерять квартиры, а получить с них прибыль, решает их продать до начала процедуры. План может показаться разумным, ведь на момент банкротства у него останется лишь единственное жилье, а также деньги от продажи, которые он может оставить себе, а не отдавать кредиторам.

Процедура банкротства позволяет оспаривать подозрительные сделки за прошлые периоды. Особенно тщательно анализируются продажи родственникам, сделки по заниженной цене, дарение, расчеты наличными без подтверждения и отчуждение имущества уже при наличии долгов.

Если какую-то сделку суд признает недействительной, то покупатель должен будут вернуть купленную квартиру. При этом не факт, что удастся получить свои деньги обратно. Недвижимость реализуют на торгах, а вырученные средства распределят между всеми кредиторами банкрота. Обманутый покупатель в данном случае становится еще одним кредитором, следовательно, деньги он получит в порядке очереди. Даже если удастся вернуть всю сумму, сразу ее никто не выплатит.

Итак, если есть признаки подозрительной сделки или предпочтения одному кредитору, ее могут оспорить в деле о банкротстве.

Сделка считается подозрительной, если:

• кредиторы понесли ущерб;
• покупатель знал о том, что наносит ущерб кредиторам.

Нельзя сказать, что любую сделку с недвижимостью автоматически оспорят. Суд оценивает рыночность цены, реальность расчетов, добросовестность покупателя, родственные связи, публичные сведения о банкротстве и финансовое положение продавца на дату сделки.

Однако продавец может не быть банкротом во время совершения сделки, а обратиться в процедуру позже. В таком случае чаще всего оспариваются сделки, если квартира была продана родственнику, по явно заниженной цене, без подтвержденного расчета или подарена.

И если на момент банкротства дарителя новый хозяин уже продал квартиру, он все равно обязан возместить полную стоимость.

Итак, риск остаться без квартиры и без денег крайне высок, если не убедиться в прозрачности сделки. Следовательно, перед покупкой необходимо проверить продавца и имущество. В противном случае можно понести огромные убытки, поскольку суд имеет право признать сделку банкрота недействительной, продать недвижимость и распределить вырученные средства между кредиторами.

Подытожим: при покупке квартиры проверяют на банкротство по нескольким причинам:

1. Есть риск лишиться жилья: если продавец проходит процедуру банкротства, его жилье выставляют на торги, чтобы погасить обязательства перед кредиторами. Новый собственник может стать заложником ситуации, потеряв деньги и квартиру, если права на нее будут оспорены.
2. Наличие обременений: арест, залог или ипотека ограничивают права на недвижимость собственников.
3. Неясность права собственности: если продавец объявлен банкротом, то покупателю придется доказывать правомерность сделки через суд, что потребует времени и повлечет за собой ряд издержек.

Риски при покупке квартиры у банкрота

Проверить собственника квартиры на банкротство перед покупкой важно, чтобы минимизировать следующие риски:

• Неясность правового статуса: в случае банкротства продавца могут возникнуть разбирательства по поводу правомерности сделки. Это потеря времени, денег и нервов.
• Риск потери собственности: кредиторы через суд могут оспорить совершенную сделку, тогда купленное имущество пойдет на торги.
• Наличие обременений: чтобы понять, есть ли они, необходимо заказать в Росреестре выписку из ЕГРН. Арест или ипотека ограничивают права собственника.

Способы проверить квартиру на банкротство

Переходим к самой важной части – как проверить продавца квартиры на банкротство.

• Документы продавца. Первый шаг – это попросить его паспорт и выписку из ЕГРН. Также если он покупал квартиру не у застройщика, а другого собственника, изучите прежний договор купли-продажи.
• История квартиры: изучите соответствующие документы, чтобы понять, сколько раз продавалась квартира и какие сделки в принципе с ней совершались, а также обратите внимание на то, какой период она находилась в собственности последнего владельца.
• Наличие залога: данная информация содержится в выписке из ЕГРН.
• Наличие других обременений: помимо залога, обратите внимание на то, чтобы квартира не находилась в аресте, ипотеке или не была предметом судебных споров.
• Запрет на отчуждение: таковой может быть наложен собственником или органами власти. Его наличие означает, что нельзя будет зарегистрировать переход права собственности, а также продать или подарить имущество.

Можно проверить квартиру на банкротство онлайн бесплатно. Существует несколько способов:

• Сведения о юридическом лице через ЕГРЮЛ.

Если продавец или предыдущий собственник — организация, проверьте ее статус в ЕГРЮЛ на сайте ФНС: ликвидацию, недостоверный адрес, руководителя, участников и другие признаки риска. Сведения о самой процедуре банкротства дополнительно проверяют через Федресурс и КАД.

• Данные из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).

Сведения об обременениях: в выписке ЕГРН содержится информация, есть ли на квартире арест, залог и другие обременения.

Как проверить: данные можно получить по кадастровому номеру недвижимого объекта на официальном сайте Росреестра.

• Сведения из официального портала «Федресурс».

Данные о банкротстве физических лиц: их можно найти в едином федеральном реестре на сайте «Федресурс».

Как проверить: Информация доступна в разделе «Сведения о банкротстве», введя ФИО и дата рождения проверяемого лица.

• Информационная система «Картотека арбитражных дел».

Сведения о делах о банкротстве: на официальном сайте КАД хранятся тексты судебных актов. Там можно найти информацию о банкроте, а также данные его кредиторов и сумму долга.

Способ проверки: информация доступна на портале, потребуется ввести ФИО физического или ИНН юридического лица.

• Юрист

Профессиональная помощь – самый надежный способ, поскольку специалист досконально изучит всевозможные документы, предоставит вам наиболее полную информацию и даст рекомендации.

Как проверить продавца на банкротство

При выборе квартиры с особым вниманием отнеситесь к проверке собственника. Стоит повторить еще раз: изучите все важные документы (паспорт, документы на квартиру, прежние договоры купли-продажи, если таковые имеются).

Имейте в виду, что можно столкнуться с аферистами, которые предоставят липовые документы. Например, могут подделать паспорт или завещание. Используйте для проверки базу МВД и реестр наследственных дел.

Бывает так, что документ действительно принадлежит собственнику, но не имеет юридической силы. Например, в паспорте есть записи, которых там быть не должно, или он попросту просрочен. Укажите собственнику на это и попросите решить данный вопрос через МВД, чтобы впоследствии избежать ряда сложностей. Такая сделка может сорваться на этапе проверки документов банком или Росреестром.

Кроме того, при проверке документов обратите внимание на фото в паспорте. Убедитесь, что перед вами именно собственник. Также посмотрите, чтобы данные в паспорте и документах на квартиру совпадали.

Разумеется, если собственников несколько, то проверяйте паспорта каждого.

Помимо паспорта, тщательно изучите правоустанавливающие документы: договоры купли-продажи, дарения, долевого участия и другие. И обязательно – выписку из ЕГРН, чтобы подтвердить право собственности и отсутствие обременений. Ее лучше запросить самостоятельно.

Если до продавца были другие собственники, также запросите в ЕГРН данные о переходе прав. Вы узнаете, сколько раз и как часто менялись владельцы квартиры.

Поскольку вы являетесь покупателем, то есть заинтересованным лицом, вы имеете право самостоятельно обратиться в Росреестр за выписками. Однако рекомендуется это делать непосредственно перед сделкой, поскольку данные, указанные в документах, являются актуальными на момент выдачи.

Минимизация рисков покупки квартиры с банкротством

Подытожим все вышесказанное, чтобы вывести алгоритм безопасной сделки.

• Тщательная проверка: обязательно проверьте, есть ли на квартире обременения и не является ли собственник банкротом. Изучите документы, а также выписки из ЕГРН, ЕГРЮЛ, «Федресурс» и других порталов.
• Консультация специалиста: вы можете обратиться к юристу, чтобы он собрал правовую информацию и оценил возможные риски. Кроме того, на банкротство при покупке квартиры проверяет нотариус.
• Страховка: можно рассмотреть титульное страхование, но сначала нужно внимательно проверить исключения из договора страхования.
• Заключение договора купли-продажи: Документ лучше составлять вместе с юристом, чтобы он внес необходимые пункты для защиты ваших прав.

Часто задаваемые вопросы о проверке квартиры на банкротство