Как продать квартиру в залоге: подготовка, способы оформления сделки

Как продать квартиру в залоге? Для этого необходимо согласовать сделку с банком-залогодержателем и погасить задолженность за счет средств от продажи либо переоформить залог на нового собственника. Процесс требует строгого соблюдения процедур, установленных кредитной организацией.

Какие способы? Продажа квартиры осуществляется через аккредитив с контролем банка, перевод долга на покупателя или досрочное погашение ипотеки — каждый способ имеет юридические и финансовые нюансы, влияющие на сроки и риски сделки.

Можно ли продать квартиру в залоге

Формально заемщик всегда имел право продавать заложенную недвижимость, если кредитор не возражал. Однако банки редко давали такое согласие, предпочитая самостоятельно реализовывать жилье на торгах при просрочке платежей, это гарантировало им, что вырученные средства пойдут исключительно на погашение долга.

Для самого заемщика такая процедура невыгодна: судебные издержки и низкая цена на аукционах часто делают итоговую сумму значительно ниже рыночной.

Как и прежде, необходимо получить согласие банка на реализацию. Тем не менее, новые правила существенно сузили перечень оснований, по которым кредитор может отказать заемщику в самостоятельной продаже жилой или нежилой недвижимости. К причинам отказа относятся уже начатый процесс обращения взыскания на имущество либо процедура банкротства банка или должника. 

Кроме того, самостоятельно продать недвижимость не получится, если она уже служит залогом по другим обязательствам. Новые нормы направлены на соблюдение интересов как заемщиков, так и кредиторов.

Как должник может продать квартиру в залоге? Прежде всего, необходимо направить в банк заявление о намерении осуществить самостоятельную реализацию залогового имущества. Это следует сделать до начала процедуры обращения взыскания. Банк обязан дать ответ в течение 10 рабочих дней. Если оснований для отказа нет, кредитор согласится на продажу, направив соответствующий документ заявителю с указанием следующих пунктов:

• суммарный размер задолженности;
• минимальная цена реализации, равная сумме долга;
• номер счета должника для перечисления вырученных от реализации средств;
• срок, отведенный на самостоятельную продажу (в этот период для кредитора накладывается запрет на увеличение объема требований и на изменение минимальной цены).

Источник: fizkes / shutterstock.com

В общем случае заемщик должен уложиться в 4 месяца, чтобы продать недвижимость. За это время необходимо найти покупателя, завершить сделку купли-продажи, зарегистрировать право собственности нового владельца и полностью погасить долг перед банком. Если квартира будет продана дороже установленной банком цены, разницу возместят продавцу.

Как подготовить квартиру в залоге к продаже

Продажа залогового жилья требует тех же усилий, что и обычная реализация любой другой недвижимости. Перед тем, как продать квартиру в залоге у банка, нужно выполнить ряд действий.

• Составление детального и привлекательного объявления с планировкой квартиры

Предложение должно описывать все преимущества жилья: удобное расположение, свежий ремонт, панорамные окна, развитая инфраструктура района. Здесь нужно выделить выгодные особенности квартиры.

• Указание в объявлении того факта, что имущество является залоговым, и банк разрешил его продавать

Такая пометка сразу избавляет потенциальных покупателей от неожиданностей и экономит продавцу время. Иначе сделка в последний момент может сорваться из-за неопределенного статуса недвижимости.

• Добавление качественных фотографий интерьера

Перед съемкой следует убрать из помещений все лишнее, чтобы создалось ощущение простора и чистоты.

• Назначение реалистичной цены

Так как основная часть выручки пойдет на погашение долга, у продавца может возникнуть желание заработать хоть что-то, подняв цену. Однако нужно учитывать, что продажа должна произойти в отведенные банком четыре месяца. Завышенная цена может снизить интерес покупателей, в результате жилье так и не будет реализовано.

• Контроль действий риелтора (при наличии)

Не стоит полностью полагаться на агента. Важно проверять его работу по обновлению объявлений на всех площадках и взаимодействию с потенциальными покупателями. Можно мотивировать специалиста к активности, регулярно запрашивая у него отчеты.

Источник: SaiArLawKa2 / shutterstock.com

• Подготовка документации на квартиру

Как только появится покупатель, вероятно, придется сразу же предоставить ему весь комплект документов, включающий в себя:

• договор купли-продажи;
• выписку из ЕГРН;
• справку о составе семьи либо выписку из домовой книги;
• письменное согласие супруга или брачный договор (при наличии);
• разрешение органов опеки и попечительства (если собственнику до 14 лет);
• разрешение законных представителей (если собственнику от 14 до 18 лет);
• технический паспорт на квартиру со сроком действия не более 5 лет;
• справку об отсутствии долгов по коммунальным платежам (бывает нужна только покупателям).

Как продать квартиру в залоге с досрочным погашением ипотечного кредита

Тут нет какого-то универсального рецепта. Все зависит от конкретных обстоятельств. Самый оптимальный на первый взгляд путь — погасить кредит досрочно, снять обременение, а уже потом выставлять жилье на продажу. Практика с досрочным погашением ипотеки является стандартной, и банки никак не препятствуют этому. Проблема в другом: где взять деньги на полное закрытие долга? У самого собственника их, как правило, нет. Именно поэтому он и вынужден продавать квартиру, находящуюся в залоге.

Банкротство физических лиц поможет решить проблему с кредитами, долгами и займами по Федеральному закону № 127

на обработку персональных данных

*отправляя формы на данном сайте, вы даете согласие на обработку персональных данных в соответствии с ФЗ «О персональных данных» от 27.07.2006 N 152-ФЗ Отправляя свои данные, Вы соглашаетесь с политикой конфиденциальности

Остается лишь найти покупателя, который готов внести аванс конкретно с целью погашения текущего кредита. Но такая схема имеет серьезный недостаток. Покупатель вряд ли захочет рисковать, особенно если остаток задолженности значительный. Даже при абсолютно добросовестном продавце возможны непредвиденные обстоятельства.

Например, внезапная смерть владельца обяжет покупателя участвовать в сложной процедуре наследования, где нужно дождаться вступления наследников в права. Если же продавец окажется недобросовестным и после получения денег откажется завершать сделку, ситуация станет еще более запутанной. Чтобы найти человека, готового рисковать миллионами рублей на условиях полной предоплаты, собственнику придется, скорее всего, существенно снижать цену на квартиру.

Источник: Sutthiphong Chandaeng / shutterstock.com

Есть, однако, возможность привлечь к сделке банк, выдавший ипотечный кредит. Такой вариант выглядит более реалистичным и надежным для всех сторон.

Как продать квартиру в залоге с выплатой долга по ипотеке в ходе сделки

Важно заранее узнать, как именно покупатель рассчитывает приобретать недвижимость — за наличные или также будет брать ипотечный кредит.